Novas regras ampliam horizonte dos contratos e forçam escolhas entre prestação e custo total
As recentes recomendações do Banco de Portugal, que entram em vigor em agosto, vão alargar a maturidade máxima dos contratos de crédito à habitação de 37 para 40 anos para mutuários com idades entre os 30 e os 35 anos. A mudança pretende acomodar a dificuldade crescente de acesso à habitação face aos preços em subida, mas traz um efeito colateral evidente: a redução da prestação mensal traduz-se num aumento do custo total do empréstimo, devido ao acréscimo de juros pagos ao longo de mais anos.
As recomendações também eliminam a orientação sobre a maturidade média dos contratos (anteriormente fixada em 30 anos), que obrigava os bancos a gerir o prazo médio da carteira de crédito à habitação. Para mutuários com mais de 35 anos, mantêm‑se os limites previamente existentes, com a maturidade máxima a não ser alargada.
- Compradores jovens: beneficiam de prestações mensais mais baixas, facilitando a entrada no mercado.
- Custo do crédito: aumenta com o prolongamento dos prazos, devido aos juros acumulados.
- Gestão bancária: perde a referência da maturidade média de 30 anos, o que pode alterar o perfil de risco das carteiras.
O aumento da duração dos contratos surge num contexto de forte valorização do imobiliário e de crescente endividamento das famílias. O prazo médio dos contratos de crédito à habitação já estava em 31,7 anos no ano anterior, segundo dados do Banco de Portugal. Paralelamente, a exposição das famílias tem aumentado em termos diários: estima‑se que o endividamento aumente em cerca de 37 milhões de euros por dia, uma evolução que, no último ano, foi quase quatro vezes superior à média europeia, de acordo com a Deco Proteste.
“O alargamento da maturidade de um contrato de financiamento implica, naturalmente, um acréscimo no total de juros suportados, agravando o custo total com o empréstimo”, apontou Nuno Rico, economista da Deco Proteste.
Em paralelo com o alargamento dos prazos, as recomendações introduzem um ajuste na taxa de esforço máxima no crédito à habitação, que desce dos atuais 50% para 45%. A medida responde às preocupações suscitadas por associações de consumidores face à incerteza macroeconómica, às subidas das taxas de juro e à possível diminuição de rendimentos das famílias, procurando limitar a exposição dos agregados mais vulneráveis.
Analistas sublinham que, embora o prolongamento dos prazos possa aliviar encargos mensais e permitir o acesso à habitação a mais jovens, o efeito acumulado dos juros pode tornar o crédito significativamente mais oneroso a longo prazo. A combinação entre prazos mais longos, preços elevados das casas e o aumento do endividamento familiar impõe um novo enquadramento para a avaliação da sustentabilidade dos empréstimos habitacionais em Portugal.
| Elemento | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Maturidade máxima (30–35 anos) | 37 anos | 40 anos |
| Maturidade média recomendada | 30 anos | Eliminada |
| Taxa de esforço máxima | 50% | 45% |
| Prazo médio dos contratos (último ano) | 31,7 anos | |
As alterações vão, portanto, reconfigurar as decisões de financiamento de muitas famílias portuguesas, exigindo maior atenção à comparação de custos totais e ao planeamento financeiro de longo prazo. Para os bancos, a nova conjuntura pode implicar ajustamentos na gestão do risco e nas políticas comerciais, num mercado em que as escolhas entre liquidez mensal e custo total do crédito se estreitam.
