Alterações legislativas prometem acelerar processos de despejo e liberalizar aumentos de rendas
O Conselho de Ministros aprovou um conjunto de medidas destinado a acelerar os despejos em Portugal e a liberalizar as atualizações de renda dos contratos em vigor. Entre as mudanças mais relevantes está a redução do tempo mínimo de mora necessário para que o senhorio possa resolver o contrato: passa de três para dois meses de rendas em atraso.
O pacote apresentado pelo Executivo altera ainda os critérios relativos às ocorrências de mora ao longo do tempo, encurtando os limites que permitem a resolução por incumprimento. As novas regras tornam o processo mais célere e introduzem garantias adicionais para o senhorio, ao mesmo tempo que simplificam procedimentos judiciais associados aos despejos.
"passos administrativos e notificações inúteis", bem como "expedientes dilatórios", serão eliminados
Nas palavras do ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, serão eliminados "passos administrativos e notificações inúteis", assim como "expedientes dilatórios", numa tentativa de reduzir a duração dos processos. Prevê‑se, por exemplo, a agregação das decisões judiciais relativas a despejo e ao pagamento de rendas, com vista a acelerar a tramitação.
Principais mudanças previstas
- Dois meses de renda em atraso permitem a resolução do contrato por incumprimento (antes eram três).
- Despejo também possível se, ao longo de um ano, o inquilino entrar em mora por mais de 8 dias em mais de três ocasiões (antes eram quatro).
- O direito do senhorio a resolver o contrato caduca ao fim de seis meses se não for exercido (atual prazo é três meses).
- Fim do limite que impedia aumentos de renda superiores a 2% anuais para contratos em vigor.
- Limitação da caução a um máximo de três meses de renda.
- Alargamento da garantia estatal de pagamento de rendas durante o processo de despejo para casos de suspensão do prazo de oposição quando o inquilino requer apoio judiciário.
Implicações económicas e sociais
As medidas procuram reduzir o tempo e o custo dos despejos, respondendo a críticas recorrentes sobre a morosidade dos processos judiciais e administrativos. Para os senhorios, a alteração representa uma maior capacidade de reagir a incumprimentos e recuperar rapidamente os imóveis para nova afetação. Para os inquilinos, em particular os mais vulneráveis, as mudanças aumentam o risco de perda de habitação em prazos mais curtos e com menos margem de negociação.
A liberalização dos aumentos de renda — com o fim do limite de 2% — pode ter impacto direto nos mercados urbanos mais pressionados, potenciando subidas mais rápidas das rendas em contratos já em vigor. Ao mesmo tempo, a retenção da limitação das cauções em três meses procura mitigar parcialmente o efeito de curto prazo sobre a capacidade financeira de acesso à habitação.
Medidas processuais e garantia de rendas pelo Estado
O Governo propõe ainda simplificações processuais que incluirão a agregação de decisões e a supressão de atos considerados meramente formais. A intenção declarada é eliminar entraves que permitam dilatar os processos, reduzindo o número de fases e notificações. Paralelamente, alarga‑se a possibilidade de o Estado pagar rendas que se vençam após a suspensão do prazo de oposição quando o inquilino recorre a apoio judiciário — uma extensão da garantia que já existia para outros momentos do processo.
| Item | Regime atual | Regime proposto |
|---|---|---|
| Meses de renda em atraso para resolução | 3 | 2 |
| Mora de >8 dias em 1 ano | Resolução se >4 vezes | Resolução se >3 vezes |
| Caducidade do direito de resolução (se o proprietário não atua) | 3 meses | 6 meses |
| Limite de aumento anual para contratos em vigor | 2% | Eliminado |
| Caução máxima | Não especificado | 3 meses |
Estas alterações serão seguidas de perto pelos agentes do mercado imobiliário, associações de inquilinos e operadores sociais, que deverão exigir clarificações quanto à transposição das normas e aos mecanismos de apoio social complementares. A eficácia das medidas em reduzir a morosidade judicial depende também da concretização das simplificações processuais anunciadas e da capacidade administrativa dos tribunais.
